在美国做房东，租金收入如何报税?

  税法除了区分公民和非公民外，还将居民分为有居住权的外国人(Resident Alien)和无居住权的外国人(Non-resident Alien)，即居民和非居民。这点在报税时尤为重要，美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则，各个条例对居民和非居民也各有利弊。美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：

1、绿卡检定法则 

　　持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。

2、居留时间法则 

　　与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。有些人员是免于可以获得居留时间法则的豁免之外的，主要有以下几种：　

1、外国政府人员；

2、持J类（交换访问学者）签证和Q类（赴美参加国际文化交流计划）签证在美任教或受训的人员；

3、持F类（学生）签证和M类（短期职业技能学习）签证的留学生：

4、短期在美参赛的专业运动员。  

　　由于居留时间法则的存在，国内经常出入美国的生意人或家眷在中美的两地的“空中飞人”要特别注意在美停留天数，否则一不小心会出现虽然无没有居留权，却被税法认定为是美国居民的情况，将会处理起来会相当麻烦。综上所述，税法规定所有公民、居民及在美居留超过183天的人（除免于居留时间法则的人员外）都在征税范围之内。 

　　作为美国非居民，仅拥有美国房产，是否需要缴纳美国税？一般只作为仅持有美国房地产业主的非居民，是不需要缴纳美国的个人所得税。在出售或以其他方式处置美国房产时，才需要缴纳美国所得税。租金收入的税收影响会在下面解释。

  美国居民和非居民对来自美国租金收入如何纳美国税？

　　美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民一样。他们需要每年申报一次，并申报租金收入。租金费用可抵抵租金收入，而租金净收入则按累计税率纳税。

　　非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是对此，承租人或房地产管理公司（如果有涉及）的负有扣缴义务，即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主。非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。然而，美国税法允许非居民申报年度所得税申报表，下面文会做进一步解释。

　　美国税法第871(d)条例规定，如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便需要向美国政府申报其个人所得税 1040NR。 

　　房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。 

　　因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。 

　　假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧费用共2万美金，则此出租房产净收入为1万美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2015年单身税率需缴纳1039美元的联邦个人所得税。 

　　同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给向联邦政府申报联邦个人所得税，一份向给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。 

申报1040NR时， 什么类型的房地产相关费用可以扣除？

以下费用可以作为相关费用在税前扣除：

前期租金支出

折旧

修理

改进

旅行费用

清洗和保养

保险

纳税申报费

申报1040NR还是预扣30%好？

　　在最近几年，相当多的中国公民利用美国金融危机期间房产价格较低的机会，购入美国房产进行租赁和投资。针对非美国税务居民的房产租赁和投资利得，美国国税局有详细的说明，并给予非税务居民在税务处理方面的不同选择。不过，如果拥有的房产有租金收益，或者最终售出的房产有产生资本利得，房屋的拥有者进行正常的报个人所得税申报 （1040NR）通常比较有利（即税负比较低），而且会缴纳正常反映收益和资本利得的税款。 

　　非美国居民个人所得税的截止日期是什么时候？非美国居民，如果选择根据美国税法第871(d)条例申报，报税用的表格是1040 NR, 报税的时间是四月十五日。申报上一年度一月至十二月的个人美国所得。

非美国居民，是否有义务申请美国税务号码？

　　所谓ITIN（Individual Taxpayer Identification Number ITIN）,是美国国税局（Internal Revenue Service, IRS）针对非美国居民，而且有报税要求的人士而专门设立的号码。从1996年的美国个人税申报开始，美国国税局要求没有社会安全号（SSN）的报税者提供个人报税号码进行报税。因此,ITIN号码是进行美国非居民个人税（1040NR）申报的重要基础。而拥有ITIN对非移民签证或者移民签证的申请没有任何影响。通常来说，两类人士需要ITIN号码：

第一类：非美国居民报税者 

　　如果您是非美国居民，没有美国社会安全号码（SSN），并且在美国境内有商业收入，房产租赁收入，资本利得收入或者其他投资收入，该收入并没有在美国和所在国制定的双边税务豁免协定规定之内，则均需要报非美国居民个人税。ITIN号码是申报非美国居民税的必要条件。美国税务局要求非美国居民报税者当年的美国个人税税表(1040NR)和ITIN号码申请表（W-7表）务必共同提交给税务局。

第二类：为申请税收优惠或预扣税款的人士 

　　此外，美国国税局还规定，在一些特殊情况下，申请人可以单独申请ITIN号码，不需要和税表一起提交。这些特殊情况主要集中于（但是不限于）：

● 申请ITIN号码来享受美国和其他国家的税收优惠政策，例如预扣收入豁免或者减免； 

● 美国国税局要求的有关非美国居民在美国境内收入预扣或者信息披露合规要求； 

● 非美国居民在美国出售房产。 

　　从2013年开始，ITIN号码存在有效期，该号码五年有效。在号码有效期之内如果继续申报非美国居民税，则可以一直用此ITIN号码。该号码失效之后，如果需要，则需要重新申请新的ITIN号码。 

　　美国国税局在收到申请之后，一般情况下会在六周左右的时间以书信的形式告知申请人ITIN的号码。但是海外的申请人时间被通知的时间会更长，一般为十二到十五周左右。

如果选择申报1040NR, 还有什么需要考虑的？

　　除了获得ITIN和提交正式IRC871（d)文件，你还需要提供你的租户或物业经理完整并签署好的W8 ECI表格。W8ECI表格可以解除你的租户或物业管理者从租金收入预扣30%的义务。

如果在截止日期没有报税会有什么后果？

　　如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是，如果美国税迟报，而且拖欠美国国税局的税款，那么会出现三种罚款，一种是未及时申报罚款（Failure to File），一种是未及时缴税罚款（Failure to Pay）,以及滞纳金（Interests on the Delinquent Amount Due）. 因故此，及时报税和交税非常重要。  对于美国非税务居民，特别是在美国境内有房产和财务投资者来说，正常申报美国税是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素，同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。美国国税局针对非美国居民的报税问题，有详尽的解释，并且在其一切某些特定的投资方面，给予美国非居民选择如何进行税务处理的权利。然后，正常申报非美国居民的美国所得税，被普遍认为是一种最佳的处理方式，不仅能够体现非美国居民严格遵守美国法律的表现，而且还仅被征收合理的税款，这对于非美国居民来说，如果在美国境内有收入，正常进行报税，是非常正确而的处理方式。 

　　此外，非美国居民，正常申报美国境内收入和交税，能够很大程度避免美国国税局的查税抽检税务稽查。如果被美国国税局抽检稽查，并且被认定不按时交税或者逃税，将不仅会被课以高额罚款，甚至美国境内的财产也会受到影响。　

　　同时，美国国税局的记录和美国使馆的签证申请有一定的关联（美国签证申请表中要求签证申请人填入美国个人税鉴别号码，Individual Tax Identification Number or ITIN），故此，糟糕的报税记录会极大影响美国签证的再次申请，而良好的报税记录有助于非居民再次获得美国签证的再次获得。